La vigilance sur un vendeur commence avant la signature du mandat de vente, y compris quand cette signature intervient dès la première prise de contact, en application de l'article L. 561-5 du code monétaire et financier. Attendre le passage chez le notaire pour vérifier l'identité du vendeur revient à vérifier trop tard.
Un mandat exclusif se signe parfois un samedi matin, chez le vendeur, à l'issue d'une première visite improvisée. La pièce d'identité, elle, est promise « pour lundi » et n'arrive jamais. Six mois plus tard, au moment de l'acte, personne ne sait qui a vu quoi, ni quand. Ce scénario n'est pas rare : il ressemble presque trait pour trait à un dossier tiré des décisions de sanction de la Commission nationale des sanctions.
Le texte fixe un moment, et il est tôt
L'article L. 561-5, I, du code monétaire et financier impose d'identifier le client et son bénéficiaire effectif, et de vérifier ces éléments sur présentation d'un document écrit à caractère probant, « avant d'entrer en relation d'affaires avec leur client ou de l'assister dans la préparation ou la réalisation d'une transaction ». Pour un vendeur, la relation d'affaires naît avec le mandat.
Les lignes directrices conjointes de Tracfin et de la DGCCRF pour l'intermédiation immobilière fixent trois déclencheurs cumulatifs selon le rôle du client : avant la signature d'un mandat, y compris lorsqu'elle intervient dès la première prise de contact ; pour un acquéreur ou un locataire, dès la manifestation de son intérêt pour le bien ; et avant l'élaboration de tout avant-contrat.
Ce qui se demande avant la signature du mandat
| Pièce | Ce qu'elle établit |
|---|---|
| Pièce d'identité en cours de validité, copie datée | l'identité du vendeur |
| Titre de propriété ou qualité à vendre | le droit de vendre |
| Statuts, extrait d'immatriculation | si le vendeur est une société |
| Identité du bénéficiaire effectif | si le vendeur est une personne morale |
En indivision ou en succession, chaque personne concernée doit être identifiée, pas seulement celle qui signe le mandat au nom des autres.
La seule dérogation, et elle se justifie par écrit
Une dérogation existe, et elle est étroite : le 2° de l'article R. 561-6 permet de différer l'identification en cas de risque faible et de nécessité de ne pas interrompre l'exercice normal de l'activité. Les lignes directrices ajoutent qu'il « conviendra d'être en mesure de le justifier le cas échéant auprès des services de la DGCCRF ». Sans une note écrite expliquant pourquoi le risque est faible et pourquoi attendre aurait interrompu l'activité, cette dérogation n'existe pas.
Ce que le notaire ne fait pas à votre place
Le passage devant le notaire ne décharge l'agent immobilier de rien. Le notaire a ses propres obligations, dans le périmètre de l'article L. 561-3. L'agent a les siennes, au titre du 8° de l'article L. 561-2. Elles courent en parallèle et ne se remplacent jamais. Celui qui laisse passer un dossier en se disant que le notaire verra bien s'est privé de la seule chose qui l'aurait protégé : une trace écrite et datée de ce qu'il a vérifié, au moment où il l'a vérifié.
Le dossier où la date de la pièce a tout dit
Dans la décision CNS 2024-03 du 27 mai 2026, sur dix mandats examinés, les documents d'identité étaient absents dans les dix dossiers, et le titre de propriété aussi. Les fiches clients manquaient dans sept dossiers sur dix, et la huitième avait été établie le jour de la vente. Une fiche datée du jour de la vente prouve exactement ce qu'elle cherchait à masquer : que rien n'avait été fait au moment du mandat. Sanction : 100 000 euros pour la société.
Les réflexes à prendre
- Ne faites jamais signer un mandat sans avoir déjà la pièce d'identité du vendeur en main, y compris pour un mandat signé au premier rendez-vous.
- Pour une société vendeuse, exigez les statuts et l'extrait d'immatriculation avant la signature, pas après.
- En indivision, identifiez chaque indivisaire, même celui qui ne se déplace pas.
- Si vous invoquez la dérogation de risque faible, écrivez la note qui la justifie le jour même, sinon elle n'existe pas.
- Ne comptez jamais sur le notaire pour identifier le vendeur à votre place : ses obligations et les vôtres courent en parallèle.
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Questions fréquentes
Peut-on signer un mandat sans avoir encore la pièce d'identité du vendeur ?
Non, sauf à documenter par écrit la dérogation de risque faible prévue au 2° de l'article R. 561-6. En dehors de ce cas étroit, l'identification doit être faite avant la signature.
Que se passe-t-il si le vendeur est une société détenue par une autre société ?
Il faut remonter la chaîne de détention jusqu'à la ou les personnes physiques qui détiennent plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou exercent un contrôle par un autre moyen, en application de l'article R. 561-1.
L'agence doit-elle vérifier l'identité de chaque indivisaire ?
Oui. Chaque personne concernée par une indivision ou une succession doit être identifiée, et non la seule personne qui se présente à l'agence au nom des autres.
Une pièce d'identité obtenue après la vente répare-t-elle le dossier ?
Non. La Commission apprécie la réalité des griefs à la date du contrôle, et une pièce datée après coup a déjà fondé un grief aggravé plutôt qu'une régularisation.
À retenir
- L'identification du vendeur est due avant le mandat, jamais à l'avant-contrat ni chez le notaire.
- Les lignes directrices placent le déclencheur dès la première prise de contact si le mandat s'y signe.
- La dérogation de risque faible se justifie par écrit ou n'existe pas.
- Les obligations du notaire et celles de l'agent courent en parallèle, sans se remplacer.
- Une fiche datée du jour de la vente prouve l'absence de vigilance antérieure, pas l'inverse.
Sources
- Code monétaire et financier, article L. 561-5 : legifrance.gouv.fr
- Lignes directrices conjointes Tracfin et DGCCRF, intermédiation immobilière
- Plaquette Tracfin et DGCCRF, « Professionnels de l'immobilier », février 2026
- Décision CNS 2024-03 du 27 mai 2026 : economie.gouv.fr
Pour aller plus loin : les pièces à réunir avant l'avant-contrat, obligations LCB-FT de l'agent immobilier, et le programme de formation.